Краткий экскурс по рынкам недвижимости европейских стран
Европейское турне: что, почем и зачем у соседей
Нельзя объять необъятное, но вкратце ознакомиться и попытаться сопоставить информацию можно даже на базе ограниченного, но разнообразного материала. Вашему вниманию краткий экскурс по рынкам недвижимости некоторых европейских стран, представленный с популярном издании "Час".
Чехия
Представил Ян Борувка, генеральный директор Конфедерации недвижимости.
В 1948 году на территории Чехо- словакии была запрещена любая торговля недвижимостью. В 1989 году приняли закон о приватизации и реституции, а в 2004 году в Чехии насчитывалось уже 44 тысячи компаний. Рынок резко активизировался, но поначалу довольно хаотично. Появилась высокая потребность в жилье, и этим стали охотно пользоваться спекулянты, скупая недвижимость у новых владельцев и перепродавая ее. В результате рынок реально не развивался, зато был сильно разогрет. К 1998 году рынок раздулся, финансисты давали деньги почти без разбора, без всякого анализа проектов, и значительная часть ссуд после этого не была возвращена.
Все это сказалось на общем экономическом положении в Чехии. Потихоньку предложение стало превышать спрос, и цены на жилье упали. Это было примерно в конце 90-х, а потом ситуация стала постепенно стабилизироваться.
Прогноз
Жилье: пока здесь очень надеются на повышение спроса.
Офисы: функционируют в стандартном рыночном режиме. Большинство помещений будут обживать крупные международные компании.
Торговля: есть надежда, что этот сектор будет медленно расти, как и качество предложения.
Увы, пока в некоторых секторах сохраняется стагнация. Но процесс серьезных изменений только начался.
Румыния
Представил Дан Негулеску, вице-президент Ассоциации недвижимости Румынии.
Это одна из самых крупных стран Юго-Восточной Европы. В 2007 году планируется ее вступление в ЕС. Юридические и физические лица могут инвестировать в недвижимость в любой форме, иностранцы и лица без гражданства не имеют права покупать землю. Экономика страны активно развивается. Рост ВВП в 2003 году составил 5,2%, в 2004 году - уже 8,9%. Инфляция: в 2003 году - 15%, а в 2004 году - 11,9%. Средняя зарплата - 261 евро в месяц. Однако притока иностранных инвестиций в недвижимость пока особо не наблюдается.
Цены на жилье
900-200 евро/кв. м - продажа, аренда - 1700-3000 евро - двухкомнатная квартира площадью 120-160 кв. м.
800-200 евро/кв. м - продажа и аренда 2500-5000 евро за 4-комнатную виллу.
Прогноз
Жилье: спрос будет расти. В 2006-2007 гг. закончится строительство 32 новых многоквартирных объектов только в Бухаресте. Самое дорогостоящее предложение - виллы.
Офисы: активный рынок. В стране действуют крупные инвестиционные, страховые группы, телекоммуникационные гиганты. Всем им надо где-то размещаться. Офисы А-класса - в 2005 году не хватало примерно 11% площадей. Цена: 18-20 евро за кв. м, средняя - 16-17 евро за квадрат. Офисы класса В - 11-14 евро за кв. м. Эксперты рассчитывают на увеличение спроса. В этом году будут завершены несколько крупных проектов.
Торговля: 2005 год - предложение меньше спроса. Есть потенциал для развития.
Земля: на протяжении последних двух лет рынок шел вверх. Единственный сегмент, в котором наблюдался постоянный рост цен, в некоторых секторах - аж до 20%. Прогноз на 2006 год - непременное развитие.
Венгрия
Представил Йожеф Хегедус, институт исследований «Метрополия».
Общая экономическая ситуация как и у других - все растет. Отчасти и вследствие агрессивной банковской позиции. В Венгрии в виде кредитов в стране были выделены огромные средства, пришлось даже принимать меры.
Инвестиции в жилье: в 90-е годы объемы сократились, новая волна - 94-й и 98-й годы. Правительство пыталось вмешаться в строительный процесс, начался рост объемов субсидирования, который продолжается до сих пор. Но получилось как-то не очень... На сегодня только 68% строительства в стране завершено. За последние 2-3 года цены выросли примерно в 2,5 раза.
В 2000 году стартовала ипотека. Однако банковская политика не свидетельствует об интересе к жилищным программам, хотя государство их и поддерживает. Банкиры жалуются на то, что структура субсидий меняется, а лучше, когда она более стабильна. А эксперты никак не могут взять в толк, почему при запуске программ кредитования не сделали скачка цены на квартиры.
Цикл развития завязан на выборы (знакомо, да?): есть выборы - есть субсидии от правительства, нет выборов - нет субсидий. А новое правительство и вовсе не готово поддерживать объем субсидирования на нынешнем уровне. Вообще политика оказывает сильное влияние на венгерский рынок недвижимости.
Украина
Украину представлял Арвидас Авулис, председатель правления Ассоциации развития недвижимости Литвы. Он также является главой компании Hanner, давно и плотно работающей на украинском рынке.
Hanner работает в четырех странах: Литва, Латвия, Румыния и Украина. Общий объем - 22 проекта на сумму 850 млн. евро. На Украине работают 3 года, до этого в течение двух лет присматривались. Сейчас у компании здесь 11 проектов - 6 жилых, один коммерческий и 4 мультифункциональных. Намерения: за три года вложить около 600 млн. евро.
Самые активные и привлекательные точки для инвестиций - Киев, Одесса, Крым. ВВП на душу населения в пять раз ниже, чем в Литве. Уровень инфляции составляет 12%, зато очень низкий уровень безработицы.
Прирост ВВП в 2004 году составил 12%, а после «оранжевой революции» (!) - всего 2%. Заработная плата растет на 10-20% ежегодно, однако истинные ее размеры неизвестны, слишком велик уровень теневой экономики.
Политическая система - нестабильна. В марте состоятся выборы - местные и парламентские, россияне готовятся активно лоббировать свои интересы во власти.
Проблема - кредитование. На Украине не банки бегают за клиентами, а клиенты на коленях умоляют банки: «Дайте денег!» Сейчас объем выданных кредитов составляет всего 2% от ВВП, а в Литве - 7%. Но рынок не двигается, а проценты просто зверские. Большая часть кредитов выдается примерно под 10%.
Что осложняло ситуацию: до недавних пор (поправки внесены только 14 января) банки не брали в залог незавершенное строительство. И если в Литве для реализации проекта можно использовать до 90% банковских средств, то на Украине - только 50%. Да еще и масса условий выдвигается. Например, свой «процент» - определенное количество квартир в уже отстроенном доме. Вывод: да лучше уж брать деньги в Литве и вкладывать их в Киеве.
Прогноз
Жилье: на рынке в этом году долго царила паника, ждали кризиса, только к концу года ситуация стабилизировалась.
Средняя цена - 1500 USD за кв. м, минимум - 600 USD, максимум - 10 000 USD (а по слухам, даже 12-15 тысяч). В Киеве ежегодно строится 1 миллион кв. м жилья в год. До 2020 года планируется достичь показателя в 35 кв. м на человека с нынешних 22 кв. м.
Офисы: в Киеве существует огромная потребность в офисных помещениях, но работать невероятно трудно. Хороший офис стоит порядка 40-45 доллара/кв. м. Проблема: не ведется строительство, опять же из-за финансирования.
Торговля: ее объемы растут довольно быстро, ежегодно - плюс 30%. Однако реальные объемы значительно выше, очень много остается в тени. Торговые центры строятся медленно. Сейчас спрос превышает предложение. Цена аренды в центре составляет от 80 до 200 долларов за метр.
Склады: новостроек почти нет, то, что есть, С-класса. Цена - 6-12 долларов в месяц.
Гостиницы: а вот это совершенно неразвитый сектор. Во всем Киеве около 100 гостиниц, но только одна из них 5-звездочная., остальные ниже всякой критики. Этот сегмент абсолютно не развит - нет долгих денег!
Чего ждать: жилье стабилизируется на уровне плюс 15-20% в год (Клондайк), офисы - спрос высокий, но цена на аренду вряд ли будет расти, склады - очень актуальны, торговля - центров не хватает, но цена будет расти медленно и высоко уже не прыгнет, гостиницы должны появляться, но тоже не быстро.
И, наконец, проблемы:
-очень высокий уровень коррупции;
-грабительская система налогообложения (включая 3% от стоимости проекта на противопожарную бе- зопасность);
-без партнеров на украинском рынке работать практически невозможно;
-огромные издержки на управление.
Вывод: имидж Украины сильно переоценен. А все так дорого, потому что все считают «завтрашними» ценами, а если же считать в сегодняшнем измерении, то смысла там работать просто нет.
Испания
Представил Мигуэль Пинто, руководитель подразделения компании Grupo-1.
В последнее время в Испании резко растет спрос на жилье. Большой интерес проявляют иностранцы, и особенно к побережью. Причем ожидается спрос и на дома, и на квартиры. Очень быстро идет вверх ипотека. Правительство поощряет покупку недвижимости, а не аренду.
Сектор строительства развивается очень быстро: сначала шли Мадрид, Барселона, Севилья, сейчас дело дошло до регионов. Особенно активно ведется прибрежное строительство. За последнее время построено 640 тысяч домов, и только в этом году - 70 тысяч. Но отрасль еще не сформировалась. Идет процесс слияний, поглощений - становления.
Проблема: процентные ставки по кредитам. Испанцы подсчитали: если ставка вырастает на 1%, то стоимость дома вырастет уже на 1,6% через год. Среди испанского населения покупательная способность сейчас снижается, центробанк этим сильно обеспокоен.
Зато очень высок интерес со стороны иностранцев. После вступления в ЕС Испания стала своеобразным «офисом» для бизнеса из-за рубежа. А иностранцы в свою очередь собираются активно продвигать в стране свою недвижимость.
Ирландия
Представил Пол Макдауэл, директор компании Ganlu Salters.
Общие сведения: ВВП - 8,7%, инфляция - 1,2%, безработица - 4,2%.
По индексу экономической свободы Ирландия занимает 3-е место. Это самая быстроразвивающаяся страна в мире. Плюсы: гибкая монетарная политика, хорошо защищены права собственника. Громадный объем иностранных инвестиций. (четверть всех инвестиций США в Европу приходится на Ирландию). Подоходный налог с предприятий - 12,5%. Большой эффект в свое время дала «амнистия» по налогам, в бюджет хлынули миллиарды, которые наконец вышли из «тени». Налогом не облагаются средства, направляемые в пенсионные фонды, хотя сейчас это очень молодая страна.
Жилье предпочитают покупать в собственность, а не брать в аренду. Ежегодно на рынок добавляется 20 тысяч квартир (в Великобритании - в два раза меньше). Цены и спрос резко растут. Средний показатель - квартира на две спальни - 275 тысяч евро.
В 2005 году объем рынка недвижимости увеличился на четверть (в Великобритании всего на 18%). В 2006 году Ирландия планирует потратить 6-7 млрд. евро на инвестиции - «кельтский тигр готовится к прыжку».
Но оратор подчеркнул: прибыльность снижается во всех странах Европы. Надо внимательно следить за кредитными ставками.
По материалам латвийского издания "Час"